Payer sa maison de retraite avec un viager ?

Viager : Définition

Viager libre ou viager occupé ?

Le viager est une vente immobilière, mais le prix convenu entre les parties consiste généralement en un bouquet et une rente à vie au profit du vendeur.

La vente en viager libre est moins courante que la vente en viager occupé mais offre un avantage conséquent lorsqu’un départ en résidence senior ou ehpad s’impose.

Explications entre viager libre et viager occupé

Dans certains cas, lorsque le maintien au domicile n’est plus envisageable et qu’un départ en maison médicalisée est requis, financer le reste à charge peut très vite devenir un challenge. 

Le viager libre s’impose dans ce cas comme une solution de financement pérenne. 

Au contraire du viager occupé, le vendeur se sépare du droit d’usage et d’habitation et par conséquent bénéficie d’un prix de vente 25 à 50% plus élevé.

Viager libre et ehpad

Pourquoi choisir un viager libre ?

Pourquoi choisir plutôt un viager libre par rapport à un viager occupé ?

Le vendeur en viager libre bénéficie réellement d'un prix de vente supérieur, en pratique d'environ 25 à 50 % plus élevé par rapport au viager occupé. De plus, se séparant du droit d’usage et d’habitation de son logement, il n'est plus redevable de la taxe d'habitation ni de la taxe foncière.

Pour l’acheteur qui souhaite en faire une résidence principale, l’intérêt est donc de pouvoir occuper les lieux immédiatement sans avoir besoin de souscrire un emprunt immobilier.

3 Conditions du viager libre ?

Toute personne peut acheter ou vendre en viager libre ; elle doit cependant respecter certaines conditions au regard de la loi.

1 - Comme pour tous contrats viagers, le décès du vendeur ne doit pas être prévisible. Ainsi, si le vendeur, devenu crédirentier, décède dans les 20 jours suivant la signature du viager, son annulation peut être demandée par les héritiers du vendeur devant le juge du tribunal de grande instance.

2 - La vente en viager engendrant une mutation immobilière, le contrat de vente doit être impérativement formalisé devant un notaire afin d'être publié au Service de la publicité foncière (anciennement Conservation des hypothèques).

3 - S'agissant du paiement du prix, le crédirentier peut demander au notaire chargé de la rédaction de l'acte d'y inscrire une clause : 

• Résolutoire, permettant de recouvrer la propriété de son logement si l’acheteur, devenue débirentier, ne paie plus les rentes contractuellement fixées ;
• Lui permettant de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.
• Le crédirentier et le débirentier peuvent également décider de réviser la rente viagère, en insérant dans l'acte de vente une clause d'indexation.

Comment constituer le dossier de vente en viager libre ?

Que doit faire l’acheteur ?

Dossier de vente en viager libre

Que l'on soit vendeur ou acquéreur, il est crucial de d'abord :

• Se renseigner sur le marché immobilier 
• Connaitre le prix réel de vente de son logement est possible auprès d'un agent immobilier ou d'un notaire, voire un avocat
• Se faire assister d'un professionnel, car lui seul sera en mesure de calculer le bouquet et les rentes viagères.
• Dans le cas d’un acheteur particulier, faire rédiger une promesse de vente ou un compromis préalable, peut être aussi une précaution non négligeable.

L’acheteur doit de son côté constituer un dossier solide qu'il présentera au vendeur.

Celui-ci doit notamment :

• Faire état des modalités de financement du bouquet qui doit être payé au moment de la signature de l'acte authentique de viager.
• Détailler le montant de son apport personnel et les demandes éventuelles d'emprunt immobilier auprès d'un établissement bancaire
• Apporter les garanties et la sécurité financière qu'il peut apporter pour rassurer le vendeur. À cet effet, en pratique il est souvent conseillé de proposer la souscription d'une assurance, pour garantir le bon paiement des rentes en cas de difficultés passagères ou d'insolvabilité du débirentier ;
• Faire état de ses revenus mensuels et de ses charges : salaires, allocations, pensions, crédits en cours, montant détaillé des impôts, etc.
• Faire état de sa situation financière, professionnelle, et familiale (des justificatifs précis et étayés doivent être produits).

Viager : Bien vendre son logement !

Connaissez-vous le Viager Solidaire ?

Le plus important pour le vendeur est de vendre son logement au prix réel ainsi que la sécurité financière.

Des organismes d’État comme Les 3 Colonnes du maintien au domicile et le Viager Solidaire garantissent systématiquement les paiements de la rente et du bouquet grâce à la Caisse des Dépôts et Consignations. 

Le montant de la rente viagère doit enfin être négocié entre les parties, en faisant attention à bien l'évaluer. Si elle est jugée insuffisante par l'Administration fiscale, l'acte d'achat ou de vente peut être annulé.

Si cette rente peut être négociée contractuellement, il faut tout de même respecter un barème qui tient compte de :

• L'âge du vendeur 
• L'incidence du viager libre  
• La valeur vénale du bien immobilier  
• La valeur locative du logement
• Du versement ou non d'un bouquet.