Vendre ou louer sa maison pour payer un EHPAD : 5 solutions pour les propriétaires

5 solutions pour financer un EHPAD

Découvrez comment payer un EHPAD avec peu de revenus

Un EHPAD coûte en moyenne 2 800 € par mois dans le Rhône. Quand la retraite ne suffit pas et qu'on est propriétaire, la question du bien immobilier s'impose immédiatement — et les familles se retrouvent souvent à devoir décider vite, sans avoir toutes les cartes en main.

Voici les 5 solutions que j'analyse systématiquement avec les familles que j'accompagne, dans l'ordre logique de leur mise en œuvre.

1. Garder sa maison et demander l'Aide Sociale à l'Hébergement
2. Garder sa maison et les proches payent la différence
3. Vendre sa maison pour payer l'ehpad
4. Louer sa maison pour payer la maison de retraite
5. Vendre son bien en viager pour payer l'ehpad

Voici en détail ci-dessous les 5 solutions de financement d'ehpad

Dans ma pratique, les familles découvrent souvent l'ASH trop tard — après avoir épuisé les économies du résident. Une demande anticipée dès l'entrée en EHPAD permet au département de prendre le relais dès que les ressources deviennent insuffisantes, sans rupture de paiement. J'accompagne systématiquement les familles dans la constitution de ce dossier car les délais d'instruction peuvent atteindre 2 à 6 mois.

1 - Payer l'EHPAD avec l'aide sociale à l'hébergement

En gardant sa maison

Garder sa maison et demander l'Aide Sociale à l'Hébergement

L'Aide Sociale à l’Hébergement est une aide qui est versée par le département lorsque la personne âgée a des revenus inférieurs à l’EHPAD où elle doit entrer.

Cette aide permettra de régler la différence entre la facture de l’ehpad et les revenus mensuels du résident.

Le montant de l'aide est déterminé par le département et varie selon :

• La situation : marié(e), veuf(ve), célibataire
• La situation des obligés alimentaires (ascendants et descendants directs) s'ils existent. Ils pourront alors être amené à participer tous les mois dans le cadre de l'obligation alimentaire.
• La réglementation de l'Aide Sociale du département dont dépent le futur résident.

Il faut savoir que le département versera l’aide lorsque les économies seront épuisées mais aussi, si le futur résident a du patrimoine mobilier ou immobilier lorsqu'il n'y aura plus de biens autre que résidence principale.

En bénéficiant de l'Aide Sociale à l'Hébergement, à noter que les sommes versées peuvent être récupérées :

• Si le futur résident a fait une donation dans les 10 ans précédant la demande d'Aide Sociale à l'Hébergement ou après cette demande
• S'il a retour à meilleur fortune comme un héritage, par exemple
• Au décès du résident sur sa succession à compter du premier euro.

L'obligation alimentaire est souvent vécue comme une contrainte par les enfants. Dans les faits, le département évalue les capacités de chaque obligé alimentaire individuellement — un enfant en situation financière difficile peut être dispensé. J'ai vu des familles de 3 enfants où un seul contribuait car les deux autres ne le pouvaient pas. La commission d'aide sociale apprécie chaque situation au cas par cas.

2 - La famille participe via l'obligation alimentaire

Les enfants paient la différence

Les proches (enfants, gendres, belles-filles) règlent la différence entre les revenus du résident et la facture mensuelle. Pas de vente de bien, pas de demande d'ASH dans un premier temps.

Ce que peu de familles savent : depuis la loi du 8 avril 2024, les petits-enfants ne sont plus obligés alimentaires pour le financement en EHPAD. Seuls les enfants, gendres et belles-filles restent concernés — et uniquement en proportion de leurs capacités financières réelles, évaluées individuellement par la commission d'aide sociale.

Point de vigilance : cette solution peut fonctionner plusieurs années puis devenir insoutenable si la durée de séjour s'allonge. Prévoir dès le départ un plan B (ASH ou vente du bien).

 

3 - Vendre le bien immobilier pour financer le reste à charge

Le produit de la vente comble la différence entre les revenus mensuels et la facture EHPAD. Quand le capital est épuisé, l'ASH peut prendre le relais — sous réserve que l'EHPAD dispose de places habilitées aide sociale.

Ordre des opérations : estimation du bien → simulation de durée de financement (capital ÷ reste à charge mensuel) → choix de l'EHPAD avec ou sans habilitation ASH selon la durée estimée.

Délai à anticiper : une vente immobilière prend en moyenne 3 à 6 mois. Ne pas attendre que les économies soient épuisées pour lancer la démarche.

Profitez en pour estimer gratuitement votre bien !

4 - Financer la maison de retraite

En vendant son bien en viager

Vendre son bien en viager pour payer l'ehpad

Au terme du viager d'un bien (maison ou appartement), la personne âgée a alors l'usufruit de sa maison. En effet, le bien appartient alors au signataire du viager.

Le signataire du viager va verser une rente qui permettra de payer la différence entre les revenus du résident et le prix de l'ehpad.

Si le montant de la rente ne suffit pas, il sera alors possible de demander l'Aide Sociale avec les conditions de récupération.

Pour les conditions de récupération de l'ASH, voir la section 1 ci-dessus ou notre guide complet sur l'ASH.

Cela ne dispense pas les obligés alimentaires qui pourront être amenés à participer en fonction de leurs situations.

Le viager est une solution méconnue et souvent mal comprise. J'accompagne parfois des familles qui y voient une atteinte à l'héritage. En réalité, pour un senior de 85 ans avec peu de retraite et une maison bien située, le viager peut générer une rente mensuelle de 600 à 1 200 € selon la valeur du bien et l'espérance de vie estimée — ce qui peut couvrir une bonne partie du reste à charge en EHPAD. Une simulation avec un notaire spécialisé s'impose avant toute décision.

Ces 5 solutions peuvent se combiner — mais l'ordre dans lequel vous les activez a des conséquences fiscales et successorales importantes. Je peux analyser votre situation spécifique et vous aider à construire le scénario le plus adapté.

📞 04 72 69 89 09 | Prendre rendez-vous →

Financer l'EHPAD quand on est propriétaire : vos questions, nos réponse

Comment financer une maison de retraite sans revenus suffisants ?

Si vos revenus ne suffisent pas, plusieurs solutions existent :

• Demander l’aide sociale à l’hébergement (ASH) si l'ehpad est habilité.
• Utiliser vos économies ou vendre un bien immobilier.
• Solliciter l’aide de vos proches via l’obligation alimentaire.

Faut-il vendre sa maison pour payer une maison de retraite ? 

Non, la vente n'est pas obligatoire. D'autres options existent : louer le bien pour générer des revenus réguliers, vendre en viager pour percevoir une rente mensuelle, ou demander l'Aide Sociale à l'Hébergement si les revenus sont insuffisants. La vente ne devient pertinente que si le bien ne peut pas être loué ou si la valeur du bien est nécessaire pour financer plusieurs années de reste à charge.

Vous pouvez aussi envisager :

• Louer votre maison pour générer des revenus réguliers.
• Mettre en place une hypothèque inversée ou un prêt viager hypothécaire.

Est-il possible de payer une maison de retraite grâce à la location d’un bien immobilier ?

Oui, la location de votre maison ou appartement peut couvrir tout ou partie des frais d’hébergement. Cette solution vous permet de conserver votre patrimoine tout en générant des revenus.

Quelles aides financières pour payer une maison de retraite ?

Voici les principales aides disponibles :

• Aide sociale à l’hébergement (ASH).
• Allocation personnalisée d’autonomie (APA).
• Aides fiscales comme la réduction d’impôt pour les dépenses liées à la dépendance.

L’obligation alimentaire : qu’est-ce que c’est ?

L’obligation alimentaire est une aide financière que les proches (enfants, petits-enfants) doivent fournir pour couvrir les frais d’un parent hébergé en maison de retraite, si ses ressources sont insuffisantes.

Comment demander l’aide sociale à l’hébergement (ASH) ?

Pour obtenir l’ASH, vous devez déposer un dossier auprès de votre conseil départemental. Celui-ci évaluera vos ressources et votre éligibilité. Déposer le dossier au CCAS de la commune de la résidence de secours du futur résident — ou directement à la mairie. Le CCAS transmet ensuite au Conseil Départemental. Pièces à préparer : justificatifs de ressources, avis d'imposition, relevé de patrimoine (comptes, biens immobiliers), titre de propriété si applicable. Délai d'instruction : 2 à 6 mois selon les départements. La demande doit être déposée à l'admission ou dans les 2 mois suivant l'entrée — passé ce délai, la prise en charge ne sera pas rétroactive.

Peut-on financer une maison de retraite avec un prêt ?

Oui, certaines familles optent pour un prêt personnel ou un prêt viager hypothécaire pour financer les frais d’hébergement en maison de retraite.

Quels sont les avantages de louer sa maison plutôt que de la vendre ?

Louer permet de :

• Maintenir votre patrimoine immobilier.
• Générer un revenu régulier pour couvrir les frais d’hébergement.
• Préserver une option de retour dans votre maison en cas de besoin.

La maison est-elle saisie si je ne peux pas payer une maison de retraite ?

Non. Il n'existe pas de saisie automatique du domicile en cas de difficultés financières. En revanche, si l'ASH est accordée, le Conseil Départemental peut inscrire une hypothèque sur les biens immobiliers du résident et récupérer les sommes versées sur la succession au décès. C'est un point fondamental à expliquer aux familles avant toute demande d'ASH.

Peut-on partager les frais d’hébergement entre plusieurs membres de la famille ?

Oui, via l’obligation alimentaire, les frais peuvent être répartis entre les membres de la famille en fonction de leurs capacités financières.

Quels frais faut-il prévoir en maison de retraite ?

Les frais incluent généralement :

• Hébergement (chambre et repas).
• Soins médicaux pour les résidents dépendants.
• Services annexes comme la blanchisserie ou les activités.

Comment optimiser son budget pour payer une maison de retraite ?

Voici quelques conseils :

• Comparez les tarifs des maisons de retraite.
• Sollicitez les aides financières disponibles.
• Envisagez des solutions comme la location de votre logement ou l’aide familiale.

Les petits-enfants sont-ils concernés par l'obligation alimentaire ?  

Depuis la loi du 8 avril 2024, les petits-enfants ne sont plus obligés alimentaires envers leurs grands-parents pour le financement de l'EHPAD. Seuls les enfants, gendres et belles-filles restent concernés, et uniquement en proportion de leurs capacités financières réelles.

Le Conseil Départemental peut-il reprendre la maison si l'ASH est accordée ? 

Non, il n'y a pas de saisie du domicile. En revanche, le Département inscrit une hypothèque légale sur les biens immobiliers du résident. Les sommes versées au titre de l'ASH sont récupérables sur la succession au premier euro, après déduction d'un abattement de 762 € (montant 2026 à vérifier). Les héritiers peuvent se retrouver à rembourser des dizaines de milliers d'euros si la durée de séjour a été longue. C'est un point que j'explique systématiquement aux familles avant toute demande d'ASH.

Peut-on changer de solution en cours de séjour ? 

Oui. Il est courant de commencer par la location du bien, puis de vendre quand les loyers ne suffisent plus, et enfin de demander l'ASH quand le capital est épuisé. Ces solutions se succèdent et se combinent. L'important est d'anticiper chaque transition — un changement de situation (baisse des revenus locatifs, vente du bien) doit être déclaré immédiatement à la CAF et au Conseil Départemental.